一、議題背景

為促進樟樹市房地產市場平穩健康發展，優化商品房預售資金監管，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理法》《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）及《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）等有關要求，結合我市實際，住建局起草了《樟樹市商品房預售資金監管辦法的補充規定（試行）》。

二、政策依據

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號）；

2.《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第131號）；

3.住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）；

4.最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）。

三、協調過程

1.2023年3月14日，住建局擬定了《樟樹市商品房預售資金監管辦法的補充規定（試行）》。

2.2023年3月16日，住建局黨委會審議通過了《樟樹市商品房預售資金監管辦法的補充規定（試行）》。

3.2023年3月18日，書面征求法院、公安局、銀保監組、營商服務中心、稅務局、市場監管局、城管局、自然資源局、人民銀行等單位意見，對《補充規定》進行完善。

4.2023年3月27日，報司法局進行合法性審核并通過。

四、主要內容

（一）房地產開發企業在申請預售許可前，應當從名錄中選擇監管銀行，開設商品房監管賬戶。監管賬戶應標記為“房地產預售資金”。

（二）開發企業在申請預售許可證時所提交的預售方案，應當包含由開發企業、監管部門和監管銀行三方簽訂的預售資金監管協議。協議采用市住建局制定的示范文本，并明確預售資金的收存和使用方式、監管額度、用款計劃、違約責任等內容。

（三）按照“一本《商品房預售許可證》對應一個監管賬戶”的原則核發預售許可證，且每個樓盤不超過4個監管賬戶。證載信息應在政務網上進行公示。銷售現場顯目位置應設立公示牌，公示監管銀行、監管賬戶、監督舉報電話等信息，在《商品房買賣合同》中載明監管賬戶，并通過附件方式載明商品房預售資金監管協議主要內容。

（四）商品房項目在預售過程中，原則上不得變更監管銀行和監管賬戶。如確需變更，應解除原三方監管協議，簽訂新的三方監管協議。辦理《商品房預售許可證》變更期間，須暫停商品房銷售和網簽備案，完成監管賬戶資金劃轉，并書面告知住房公積金管理部門和按揭貸款銀行同步調整放款賬戶。

（五）房地產開發企業因支付建設工程款、建筑材料款、設備款、農民工資、稅費等出現困難，存在引發社會矛盾風險隱患，確需使用商品房預售監管資金支付相關費用的，可以按下列程序申請撥付使用：（1）在向市住建局申請并承諾限期分兩批補足監管額度資金的條件下，房地產開發企業可享受一次提前節點申請預售資金（申請額度最高為重點監管資金的30%），用于解決建設工程款、建筑材料款、設備款、農民工資、稅費等。（2）有政府投資配套項目，且存在剩余工程款的樓盤，由政府相關部門出具政府投資配套項目剩余款項證明，開發企業承諾待政府投資項目剩余款項撥付進行補足后，可申請使用政府投資配套項目剩余款項的50%（且金額不超過項目重點監管資金的60%）。

（六）監管銀行要加強監控，實時將信息推送至樟樹市預售資金監管系統，系統確認購房人定金、首付款、分期付款或一次性付款足額到賬后，房地產開發企業方可進行網簽備案。

（七）人民法院、公安等部門依法對監管賬戶的商品房預售資金進行凍結和扣劃的，監管銀行向有關部門提供商品房預售資金監管有關規定及監管協議等文件，說明商品房預售資金及監管賬戶的性質，并在1個工作日內書面告知監管部門。

解讀人：謝國維

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